La teoría legal del concepto llamado “responsabilidad de predios” hace a los propietarios y ocupantes de propiedades legalmente responsables por accidentes y lesiones que ocurren en dicha propiedad. Esto significa que el propietario y ocupantes siempre deberán asegurarse de que los predios que poseen sean seguros y propicias para la presencia de invitados y otras personas que podrían legalmente entrar al área. Así, hay un montón de incidentes en donde centros comerciales e incluso parques de diversiones son considerados responsables por lesiones sufridas por los transeúntes. Los tipos de incidentes que dan lugar a reclamos por responsabilidad de predios pueden variar desde un resbalón y caída en una banqueta pública hasta una lesión sufrida en un juego de un parque de diversiones.

Sin embargo, la responsabilidad de los ocupantes y propietarios no es fija y puede variar de estado a estado. Esto es debido a que cada estado posee el derecho de formular sus propias reglas y asegurarse de que las áreas dentro de sus jurisdicciones puedan cumplirlas. En algunos estados, el enfoque de la responsabilidad de los propietarios y ocupantes sería en la propiedad y actividades realizadas tanto por visitantes así como por los propietarios. Es bueno tomar nota que los ocupantes incluyen los inquilinos de apartamentos, ocupantes o poseedores de tierra. Estos ocupantes son tratados como propietarios hasta cierto alcance.

Estatus Legal de Visitantes: Invitado, con Licencia, o Intruso

Para algunos estados, generalmente se enfocan en el estatus de los visitantes que pasan por la propiedad. Existen cuatro tipos que pueden ser etiquetados como: invitado social, con licencia, invitado, e intruso. Un invitado es una persona que ha sido invitada hacia la propiedad de otra. Un cliente en una tienda puede ser clasificado como un invitado. La invitación significa que el propietario ha tomado los pasos necesarios para proporcionar un lugar asegurado y seguro para la parte invitada. Una persona con licencia es una persona que es capaz de entrar a la propiedad para su propio propósito, o como un invitado social, y está presente bajo consentimiento del propietario. Por último, un intruso es una persona que obtiene acceso ilegalmente a los predios. La mayoría de las veces, el intruso entra al lugar sin la autoridad ni permiso del propietario.

En la mayoría de los estados, los derechos y deberes de las partes sólo son determinadas por medios de la legalidad o ilegalidad del acceso a los predios. Ciertamente, una persona que entró legalmente, los predios también tiene el derecho a la seguridad y puede buscar legalmente remedios si dicha expectativa razonable de seguridad es quebrantada.

Condición de la Propiedad y Naturaleza de las Actividades

Un estándar de cuidado uniforme se aplica también a los invitados y personas con licencia en estados en donde se da consideración tanto la propiedad como a la naturaleza de las actividades. Así tanto el propietario y los visitantes tienen deberes correspondientes para mantener la seguridad. El propietario puede ser considerado responsable si la causa de la lesión es algo con lo que está familiarizado el propietario. Por otro lado, el visitante también puede tener su propia responsabilidad si se prueba que actuó con negligencia mientras andaba alrededor de los predios. De esta manera, el propietario es aliviado de la carga de ser la única persona responsable en todos los eventos que pudieran suceder en el área.

Existe la necesidad de examinar los siguientes factores a fin de determinar apropiadamente las responsabilidades de las partes:

• Circunstancias bajo las cuales el visitante entró la propiedad (legalidad o ilegalidad)

• Uso intencionado de la propiedad (el uso debería ser razonable y debería estar relacionado a la actividad que se realizaba cuando sucedió el accidente)

• La previsibilidad del accidente o lesión que ocurrió (si podía haberse previsto, el propietario debió haber tomado los pasos apropiados a fin de evitar que el accidente sucediera)

• Razonabilidad de los esfuerzos del propietario/poseedor para reparar una condición peligrosa o advertir a los visitantes (por tanto, es el deber del propietario advertir a los visitantes de la posibilidad de accidente si no se toman las debidas precauciones)

Intrusos en la Propiedad

Incluso si los intrusos son intrusos ilegales en la propiedad, si el propietario tuvo conocimiento razonable de su entrada, el propietario aún así podría ser considerado responsable por el accidente que sucediera. Si existe la posibilidad de lesión incluso a extraños, el propietario debería tomar medidas apropiadas para prevenirlas. El requerimiento sólo incluye aquellas situaciones que el propietario podría haber implementado deliberadamente para dañar a los intrusos. El propietario puede ser liberado de la responsabilidad si puede ser probado que el riesgo es aparente y que a pesar del estado obvio, el intruso aún así no se cuidó a si mismo.

Niños en la Propiedad

Para el caso de niños sobre la propiedad, el monto de cuidado debería ser mayor que el cuidado usual dado por el terrateniente. Es deber del propietario de la propiedad siempre tener en mente que el área sea segura para niños que no tengan el discernimiento necesario para decidir cuáles áreas son seguras y cuales no. Por tanto, el cuidado extra siempre será la regla.

Culpa Comparativa

La culpa comparativa es la valoración de la culpa del visitante en relación a la culpa del propietario. Esto es en reconocimiento del hecho de que el visitante también tiene un deber de cuidarse a sí mismo. Sería injusto que el propietario sea el único responsable por los accidentes que pudieran suceder. Si se prueba que el visitante fue negligente, la responsabilidad del propietario será disminuida. Es una parte importante de la ley dar responsabilidad y carga al visitante en lugar de simplemente transferirla al propietario quien ya tiene el deber de mantener el lugar seguro.

Arrendadores y Caseros

Puesto que una renta es un contrato especial, podrían aplicarse reglas especiales de responsabilidad en casos de arrendadores (caseros) de propiedad. La regla general es que el arrendador no es responsable por cualquier daño que pudiera ser hecho al arrendatario. Esto es debido a que el arrendatario también es considerado como poseedor con sus propios deberes y responsabilidades. Esto es debido a que el arrendador realmente no tiene control cuando está arrendando la propiedad. Sin embargo, esta regla también está sujeta a excepciones. Las excepciones podrían incluir hechos cuando el arrendador está consciente de los riesgos en la propiedad e incumplió en informar al arrendatario de dicho hecho.

Obteniendo Ayuda Legal para una Lesión por Responsabilidad de Predios

Si usted o un ser querido ha sufrido una lesión por responsabilidad de predios, debería buscar la ayuda de un abogado experimentado quien le pueda informar sobre qué debería hacer a fin de proteger sus derechos y agotar los remedios legales posibles.